Come fare per aprire un bed and breakfast?

Hai deciso di aprire un bed and breakfast e hai bisogno di sapere cosa ti serve per iniziare il prima possibile a guadagnare dalla tua nuova attività?

Nell’articolo ti spieghiamo in modo semplice, passo per passo: cosa fare per aprire un b&b, le regole fiscali e come calcolare se ti conviene o meno avviare un bed and breakfast.

Prima però è necessaria una piccola premessa. L’esercizio dell’attività di bed and breakfast dipende dalla legge nazionale, ma anche da leggi e regolamenti regionali che variano di parecchio da una parte all’altra dell’Italia.

Per cui, parti da questo articolo per capire la procedura generale. Poi consulta la legge della tua regione.

Cos’è un bed and breakfast

Iniziamo dalla definizione di bed and breakfast, su cui c’è grande confusione:

il bed and breakfast è una struttura ricettiva gestita da privati all’interno della propria abitazione, che non può avere più di un determinato numero di camere e posti letto, aperta per un periodo limitato annuale o stagionale.

Tuttavia, il d. lgs 79 del 23 maggio 2011, conosciuto come Codice del Turismo, ha introdotto anche il bed and breakfast in forma imprenditoriale o affittacamere, quando l’attività ricettiva è svolta stabilmente e in maniera sistematica.

Cosa serve per aprire un bed and breakfast

Ti interessa aprire un b&b familiare o un affittacamere? Perché ci sono delle differenze importanti tra le due tipologie di strutture extralberghiere.

Documenti per aprire un bed and breakfast

In entrambi i casi, recati presso lo sportello SUAP, Sportello Unico Attività Produttive, nel tuo comune di residenza o accedi online per ritirare i moduli per presentare la SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Con la presentazione della SCIA l’avvio dell’attività è immediato. Nota bene, alcuni comuni richiedono dalle 30 alle 150 euro per la gestione della SCIA.

Allega alla SCIA tutti i documenti richiesti. La documentazione cambia da regione a regione. Alcune si accontentano del contratto di proprietà, altre solo della planimetria. Ma qualche regione richiede una documentazione più approfondita.

A seguire rivolgiti alle locali A.P.T o agli Uffici Turistici per avviare le pratiche per classificare la struttura e gestire la comunicazione degli ospiti alla Polizia. Anche in questo caso potrebbero esserci differenze tra regione e regione.

Se vuoi aprire un bed and breakfast a carattere imprenditoriale hai bisogno anche di: P. IVA, iscrizione alla Camera di Commercio e apposita posizione previdenziale INPS.

In breve, bed and breakfast familiare e imprenditoriale hanno in comune la presentazione della SCIA e la richiesta dell’imposta di soggiorno, nei comuni che l’hanno introdotta.

Come iniziare a vendere le tue camere

Dopo aver assolto agli obblighi burocratici, puoi finalmente vendere le tue stanze.

All’inizio non è mai semplice. In più la concorrenza nel settore è enorme, data l’esplosione del settore extralberghiero e il successo della formula bed and breakfast tra i viaggiatori.

Un modo semplice per iniziare a vendere le camere del tuo b&b, è dare disponibilità alle strutture in overbooking. Ovvero: se un’altra struttura ricettiva nei dintorni della tua ha venduto una stanza pur non avendola libera e deve ricollocare gli ospiti, puoi darle la tua disponibilità se hai camere vuote.

In questo modo aumenterai le tue prenotazioni, il fatturato e farai conoscere la tua struttura.

Per farlo, prova l’app Overbooking. L’app per hotel, b&b, affittacamere e case vacanze che permette sia di dare disponibilità alle strutture in overbooking sia di gestire l’overbooking se hai venduto troppe stanze.

Leggi qui per capire qual è la normativa sull’overbooking per hotel ed extralberghiero.

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Requisiti per aprire un bed and breakfast

Requisiti per aprire un bed and breakfast (foto di Steve Buissinne da Pixabay)

Anche i requisiti cambiano tra le due forme di b&b. Vediamo meglio nel dettaglio:

i titolari dell’immobile devono possedere i requisiti morali, non devono avere condanne o pregiudiziali in materia di legge antimafia. Inoltre, nel caso della forma familiare, dovrebbero essere presenti altri redditi per dimostrare l’esclusione del carattere imprenditoriale;
l’immobile deve rispettare i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza in materia di impianti elettrici, riscaldamento e gas;
gli alloggi, in linea generale, devono avere minimo 3 e massimo 6 camere, ma ci sono importanti differenze a seconda della normativa regionale e tra b&b e affittacamere;
le stanze devono avere delle dimensioni minime, in proporzione ai posti letto: 14 mq per le camere doppie, 8 per quelle singole;
deve essere presente un mobilio di base, composto da letto, armadio, comodini, lampade, sedie, cestini per gettare la carta;
anche i bagni devono avere gli arredi minimi;
inoltre, deve esserci almeno un bagno a uso esclusivo degli ospiti una volta superato un determinato numero di posti letto o camere;
i clienti devono poter accedere alla propria stanza senza bisogno di passare attraverso altre camere da letto in uso agli ospiti o alla famiglia.

Si può aprire un bed and breakfast in un condominio?

Si e non è necessario richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale, a condizione che il regolamento non lo vieti.

Pertanto prima di avviare tutte le pratiche, verifica anche il regolamento del tuo condominio.

Serve la residenza per aprire un bed and breakfast familiare?

Di solito si. Per aprire un bed and breakfast non professionale è obbligatorio avere la residenza e il domicilio presso la struttura. In alcune regioni però basta il domicilio. In altre è sufficiente la residenza nei pressi della struttura. Informati presso il tuo comune.

Dovrai comunque essere sempre reperibile.

Servizi da offrire

In un b&b familiare, il servizio deve essere svolto da te o al massimo da tuoi familiari. Mentre se l’attività è di tipo imprenditoriale, puoi avere dei collaboratori.

Il servizio di alloggio non può essere continuativo nel caso di bed and breakfast non professionali. Il tetto di apertura continuativa è di 45 giorni per un massimo di 270 all’anno.

In entrambi i casi, devi garantire la pulizia quotidiana dei locali. Il cambio della biancheria può non essere giornaliero, ma comunque almeno 2 volte a settimana e sempre all’arrivo di un nuovo ospite.

La colazione è sempre presente tra i servizi offerti da un bed and breakfast. In genere si possono servire agli ospiti solo prodotti non manipolati, al massimo riscaldati. Alcune regioni richiedono che vengano utilizzati prodotti del territorio.

Da notare che il divieto di manipolazione riguarda solo il gestore del b&b, quando non ha le necessarie autorizzazioni igienico-sanitarie. Per cui non è vietato offrire agli ospiti cibi e bevande prodotte da chi è in regola con tutte le norme. Insomma, non devi servire solo alimenti confezionati e industriali, ma puoi fare bella figura anche con prodotti tipici di qualità!

In caso di b&b professionale puoi anche offrire servizi aggiuntivi, dal noleggio di biciclette a tour ed esperienze di viaggio.

Bed and breakfast: normativa fiscale

Presta molta attenzione alle differenze tra il regime fiscale dei b&b occasionali e di quelli imprenditoriali.

I redditi derivati dall’attività di bed and breakfast familiare sono tassati come redditi diversi e soggetti alle aliquote ordinarie e all’addizionale IRPEF. Per dichiararli, inseriscili nel quadro RL, sezione IIA del Modello Unico Persone Fisiche oppure usa il quadro D5 del modello 730.

Il b&b occasionale infatti non è un’attività commerciale. Per cui il reddito soggetto a tassazione è dato dalla differenza tra quanto incassato e le spese (art. 71, comma 2 del TUIR), secondo il principio di cassa. Ricordati di conservare la documentazione relativa alle spese sostenute: bollette, fatture, scontrini!

Procurati un bollettario per rilasciare le singole ricevute non fiscali, da redarre in duplice copia con indicato il numero progressivo, la data di emissione, il codice fiscale del cliente, il numero di giorni di permanenza e quanto incassato. Se l’incasso supera i 77,47 euro è necessaria una marca da bollo di 2 euro.

Invece, se eserciti l’attività in forma imprenditoriale, dovrai emettere ricevuta fiscale o fattura, tenere la contabilità, pagare IRES, IRPEF, IRAP, addizionali regionali e comunali a seconda della forma giuridica scelta.

A livello di tassazione un bed and breakfast professionale può optare per il regime forfettario, sia per snellire le pratiche burocratiche che per risparmiare. Per poter accedere al regime forfettario il limite è di 65.000 euro. Per maggiori informazioni, ti consigliamo di rivolgerti a un commercialista esperto in questa tipologia di attività commerciali.

Le novità Decreto Crescita e codice identificativo 2019

A fine giugno 2019 il Decreto Crescita è diventato legge e con esso anche le novità per le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere.

I cambiamenti dovrebbero servire a combattere l’evasione e garantire al meglio la sicurezza, attraverso l’incrocio dei dati tra Agenzia delle Entrate, Ministero degli Interni e comuni, cosa che dovrebbe rendere impossibile evadere la tassa di soggiorno e le altre imposte.

Ma soprattutto il Decreto Crescita ha introdotto il codice identificativo, che si applica anche ai bed and breakfast. Ovviamente siamo in attesa dei decreti attuativi per capire meglio come funzionerà. Al momento, sembra sicuro l’obbligo di comunicare il codice identificativo sempre, in tutti gli annunci e comunicazioni, pena una sanzione da 500 a 5.000 euro.

Conviene aprire un bed and breakfast?

Per capire se sia remunerativo o meno aprire un bed and breakfast, valuta quanto potresti incassare in base ai prezzi e al numero di giorni d’apertura all’anno (non dimenticare che i b&b occasionali devono chiudere per alcuni periodi), stima i costi da sostenere e informati su eventuali agevolazioni.

Ti suggeriamo di sederti a tavolino e riflettere attentamente su tutti e 3 questi punti:

1. Quali prezzi applicare?

Per quanto riguarda i prezzi a cui vendere le stanze, non ci sono particolari norme da rispettare. Il prezzo medio di un b&b in Italia è di circa 30 euro a notte a persona, con un range che va delle poche decine di euro a massimo 100.

Stabilisci le tue tariffe in basa al valore turistico della destinazione, alla tipologia di struttura, alla qualità e varietà dei servizi che offri.

Ricorda che devi esporre i prezzi all’intero della struttura e comunicarli all’apposito ente e aggiornarli.

2. Quanto costa aprire un bed and breakfast

I costi iniziali variano a seconda che tu abbia optato per la forma imprenditoriale o per quella familiare. A questi devi aggiungere quelli per la gestione ordinaria e le tasse.

Tra i costi iniziali ci sono:

come scritto all’inizio, alcuni comuni applicano un diritto di istruttoria per la SCIA, da 30 a 150 euro circa
per la forma imprenditoriale, aggiungi i costi per il commercialista e l’iscrizione alla Camera di Commercio
eventuali documentazioni richieste dalla tua regione
le ristrutturazioni necessarie per essere a norma
le spese per l’arredo e la biancheria

Tra i costi di gestione ordinaria, devi inserire le utenze, da internet alla bolletta della luce, i prodotti per la pulizia e i cibi per la colazione.

Soprattutto, non dimenticare le tasse. Tra cui c’è anche il canone Rai per bed & breakfast. Ci sono due tipi di abbonamento, l’ordinario che riguarda chi ha un apparecchio televisivo a uso familiare. E quello speciale, per chi possiede apparecchi in locali pubblici.

Per cui, se nel b&b i televisori sono solo nei locali dove vive la tua famiglia, devi pagare l’abbonamento ordinario. Se gli apparecchi invece possono essere usati anche dai clienti, devi pagare il canone speciale ma non quello ordinario. L’importo varia a seconda che ci sia un solo televisore o più apparecchi destinati alla visione degli ospiti.

Infine, la pubblicità. Prevedi anche i costi per il sito e il marketing. Ma nota bene che nel caso di un b&b familiare l’attività promozionale deve essere ridotta al minimo, a scapito della visibilità della tua struttura.

3. Agevolazioni per aprire bed & breakfast

I bed and breakfast a carattere familiare non possono ricevere finanziamenti a fondo perduto, come quelli rivolti ad altre strutture extralberghiere.

Infatti, il requisito per poter beneficiare di agevolazioni è la P. IVA. Talvolta però ci sono delle eccezioni. Alcune regioni pubblicano periodicamente dei bandi per favorire l’apertura di bed and breakfast. Per cui informati sempre.

Aprire un b&b a conduzione familiare non è complicato ed è un buon modo per aumentare i guadagni e far fruttare la proprietà. La forma imprenditoriale richiede qualche sforzo in più, ripagato però da maggiori profitti. In entrambi casi il compito più difficile è riuscire a vendere tutte le tue stanze per l’intero periodo in cui il b&b sarà aperto.

Per aiutarti in questa missione non semplice, soprattutto all’avvio di attività, semplificati il lavoro usando l’app Overbooking.